房地产仍是“大行业”“好行业”
01经济日报：房地产仍是“大行业”“好行业”随着今年年初市场出现复苏态势，一些房地产企业正在从资金链吃紧状态和经营困境中走出，他们对于房地产市场和行业的信心正在恢复，房地产市场温和复苏的态势有望进一步巩固。国家统计局的数据显示，2022年商品房销售面积和销售额分别下跌24.3%和26.7%。从2022年房企年报中不难发现，企业出现利润下滑是较为普遍的现象，众多房企呈亏损状态，其中不乏知名企业。面对前所未有的挑战，仍有一些房企积极克服困难，稳经营，降负债，取得了来之不易的业绩。如万科营业收入和净利润均实现正增长，是2022年为数不多两项指标均正增长的企业；碧桂园债务规模和融资成本实现“双降”，2022年到期债务全部偿付，财务状况保持稳健。房地产行业普遍达成的共识是，房企“高周转、高杠杆、高负债”的“三高”发展模式已成过去式，未来不能再一味追求规模扩张，而是更看重项目质量和资产质量，同时，将练好内功向经营要效益。市场分化日益凸显，企业对未来的布局相对集中。不少房企对当前市场的核心印象是分化，不仅企业经营状况有差异，城市间差异也十分明显。当前一二线城市复苏态势更明显，而三四线城市和县城等区域市场活跃度仍相对较低。由此，房企在布局上也纷纷持续向重点一二线城市、长三角、大湾区、中西部重点城市等区域和城市靠拢。基于当前的向好趋势，一些企业表示将在销售状况改善、回款顺畅的同时，较为积极地拿地。不过，也将更加注重把握投资节奏，未来将不再多点开花，而将更加理性、慎重和聚焦。企业对于房地产行业的信心越来越足。信心来源于对我国经济社会发展长期向好的判断。随着疫情防控取得决定性胜利，经济复苏各项支持政策的落地，经济运行活力正加速提升。信心来源于房地产行业仍然是“大行业”“好行业”。房地产市场将进入市场规模相对小一些、平稳发展的阶段。尽管行业规模较过去相对小一些，全年营业额仍然能够达到10万亿元以上，市场规模仍足够大。城镇化进程仍处于加速推进过程，进城居民刚需需要得到较好满足，同时随着人们对美好居住生活的需求不断升级，改善性需求将越来越多。信心来源于各项支持政策不断加码。各地因城施策，房地产支持政策仍在不断调整优化。去年以来的金融支持政策极大改善了房企的资金状况，有助于企业从资金困境中走出来、挺过来。企业将进一步探索房地产行业新发展模式。房地产企业纷纷表示，将紧跟国家政策导向，把握行业发展大趋势，积极介入工程代建、老旧改造、保障房建设、住房租赁等业务来丰富收入结构。企业当下更加注重“多条腿走路”。过去，对于房企而言房地产开发是理所当然的“大头”，如今，随着市场形势的变化和需求的多元化，行业不再对住宅开发过于依赖，开发、经营、服务并重是大势所趋。一些企业的经营性收入已创历史新高，商业运营、租赁住房、空间服务、智慧营造等运营业务和服务业务正在为房地产企业贡献较为可观的运营性收入。总体而言，房地产市场已出现复苏势头。随着各项政策落地见效，以及房企自身积极努力，化解债务风险、保交楼均取得积极进展。相信在今年房地产行业稳增长、控风险、促需求目标的引领下，房地产温和复苏态势将进一步持续，房地产行业将在稳定宏观经济大盘中发挥重要作用。02或将经历一个漫长调整周期“中国城镇化率已达65.22%，接近中等发达国家水平，已进入缓慢发展的阶段。缺乏人口、城镇化等基本面的支持，房地产市场调整和恢复的时间会更长。”4月11日，中国建银投资有限责任公司和社会科学文献出版社联合发布了《中国投资发展报告（2023）》（以下简称“报告”），对房地产市场发展作出预测。报告指出，目前，中国房地产市场呈现供大于求的特点，虽然在局部地区和部分一二线城市还存在供给不足的情况，但大部分中西部地区和三四线城市已经出现了过剩的情况。同时，2022年中国人口总数已经开始下降，这大大早于人们过去的预期。因此，报告认为，在人口下降、城镇化率放缓等因素叠加的背景下，中国房地产行业可能经历一个漫长的下行周期。不过，报告指出，尽管中国经济“去地产化”是中长期趋势，但短期来看，房地产仍是重要的支柱产业，实现“软着陆”很有必要。作出上述结论的依据是，中国面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，内部经济恢复的基础还不牢固，外部环境动荡不安，全球经济衰退风险持续上升，出口存在诸多不确定性，进而对我国经济实现疫后恢复性增长造成掣肘。基于此，内循环为主是发展的主基调，恢复和扩大消费将摆在优先位置。在这种情况下，房地产已经成为稳增长、扩内需、保民生的关键。对于2023年市场的发展，报告预计，房地产调控政策将边际放松，小规模刺激会继续推进、小步快走。随着经济复苏，整体需求有望从二季度开始触底反弹，然后逐步趋稳，不过，改善幅度还需观察后续政策力度。报告称，一线及核心二线城市存在较强恢复预期，房价有望稳中略涨，弱二线、三四线城市房价或延续下行态势。全年房企债务风险有所缓释，但还要继续关注房企销售及流动性风险情况。经历本轮调整之后，房地产行业格局将逐步重塑，民营房企市占率可能会下降，部分缺乏核心竞争力的房企将被重组整合。除了研判房地产行业前景，该报告也对国内经济及全球贸易环境作了展望。对于国内经济，报告认为，制约中国经济增长的两大因素——消费不振和房地产投资下滑在2023年都有望实现不同程度的修复，但出口下行压力显著加大。2023年，国内国际两大循环的增长动能将面临切换，呈现“内需为主、外需提质”的复苏格局。2023年中国宏观经济运行有望呈现“前升后稳”格局，全年实际GDP增速有望实现5%目标。对于全球经济发展，报告指出，受乌克兰危机和供应链中断等因素的影响，2022年以来美欧通胀加速恶化。2023年全球通胀水平将会有所下降，但仍处高位。金融条件收缩步伐放慢，美元暴力加息或将缓和。受到地缘政治和贸易保护主义等因素影响，全球贸易环境不确定性依然加大。报告预计，2023年全球经济将延续2022年的放缓趋势，呈现温和衰退。主要国家经济硬着陆风险加大，美国经济增速或将放缓至0.5%，欧元区衰退程度可能会更重。03积极探索新的模式和业态目前，房地产行业正在经历着一次深刻的变革，传统的房企模式面临着挑战。为了适应市场需求的变化和政策的调整，房企们正在积极探索新的模式和业态。那么什么是房地产新的发展模式？主要包括：一是市场参与者（消费者、企业、政府）新的行为模式；二是房地产业继续发挥经济支柱作用新的内涵；三是行业新的基本制度。下面简单来说说房地产市场参与主体新的行为模式。其中，消费行为转变，由买房转向租购并举。尤其是在大城市租房住逐步成为一种新选择，2023年1月，住建部倪虹部长明确表示，“对于购买第一套住房的要大力支持；对于购买第二套住房的，要合理支持；以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持。同时，增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设，让新市民、青年人能够更好地安居。合力整治房地产市场秩序，让人民群众放心买房、放心租房。”3月5日，政府工作报告也明确提出“推进长租房市场建设”，两次提及住房保障（“加强住房保障体系建设”、“扩大保障性住房供给”），两次强调“支持刚性和改善性住房需求”。租购并举是发达经济体住房市场的显著特征。国际上，租赁是发达经济体住房市场的重要供给力量。对比租赁人口比重，欧盟27国平均水平30.1%(2020)、瑞士57.8%(2021)、德国50.9%(2021)、奥地利45.8%(2021)、美国34.2%(2022)、日本36.0%(2021)、韩国44.8%(2018)，租房住在一些国家甚至是主流。国际大都市租房住更为普遍。2017年美国迈阿密66.7%、纽约64.6%、波士顿63.1%、洛杉矶60.1%、旧金山56.6%的人租房住，2018年中国香港49%、2020年日本东京51.2%、2021年德国柏林85%的人选择租房住。房企行为转变，由追求速度转向追求品质。2015年开始，“快周转、冲规模”逐渐成为行业尤其是大型民营地产商的主要战略选择。凭借快周转，很多企业实现了规模突进，并利用规模优势实现了更为便利的加杠杆融资。“高周转-冲规模-更好融资-高负债、高杠杆”成为房企争相复制的循环链条。但是，该链条顺畅运行的前提条件是：融资和销售回款顺畅、集团内资金调度自由。2020年开始，随着行业融资层面新监管规范的出台，叠加销售下行、预售资金收紧，上述前提条件全部失效。旧循环、旧故事中断，房企需要探寻新的行为模式。来源：中国房地产报、经济日报、夏磊观察--THE END--本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者，如有侵权请移步后台联系删除。
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